Umowa najmu w lokalu przydzielonym strażakowi PSP

Zawarcie umowy najmu przez strażaka, który otrzymał przydział lokalu mieszkalnego, powoduje powstanie stosunku o charakterze cywilnoprawnym. Nie jest to jednak klasyczna umowa, ponieważ jej kształt modyfikują pewne normy o charakterze administracyjnoprawnym, zawarte w ustawie o Państwowej Straży Pożarnej.

Zgodnie z art. 83a ust. 1 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o Państwowej Straży Pożarnej (tekst jedn.: DzU z 2013 r., poz. 1340, ze zm.) strażak, któremu wydano decyzję o przydziale lokalu mieszkalnego, zawiera umowę najmu z właścicielem lokalu albo z podmiotem administrującym i zarządzającym przydzielonym lokalem mieszkalnym.

Regulacja ta wprowadza do postępowania administracyjnego dotyczącego przyznawania strażakom lokali mieszkalnych element cywilnoprawny w postaci umowy najmu. Pojawia się on dopiero w chwili prawomocnego zakończenia postępowania administracyjnego w sprawie przydzielenia lokalu mieszkalnego. Zawarcie umowy najmu w tym przypadku nie jest czynności dyspozytywną strażaka, nie ma on wyboru - to przepis nakłada na niego obowiązek zawarcia umowy.

Prawo administracyjne w zakresie umowy najmu

Stosunek najmu ustaje z chwilą uprawomocnienia się decyzji o zwolnieniu przydzielonego lokalu mieszkalnego. Rozwiązanie umowy najmu następuje więc z mocy prawa. Nie ma potrzeby wypowiadania jej przez strony.

Prawo zajmowania przydzielonego lokalu mieszkalnego jest odpłatne - strażak jest zobowiązany do uiszczania czynszu z tytułu najmu od dnia otrzymania lokalu mieszkalnego. Czynsz ten oblicza się według zasad obowiązujących dla lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, na której terenie znajduje się lokal. Jest to kolejne ograniczenie swobody kontraktowej stron umowy najmu. Punktem odniesienia dla stawki najmu są zasady obowiązujące dla lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Mieszkaniowy zasób gminy jest regulowany przez ustawę z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: DzU z 2014 r., poz. 150).

Zastosowanie znajdą tu w szczególności art. 7-9 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 1 i 2 tejże ustawy rada gminy uchwala wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład jej zasobu mieszkaniowego. Wieloletni program gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy powinien być opracowany na co najmniej 5 kolejnych lat i obejmować w szczególności zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu (art. 21 ust. 2 pkt 4). Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład zasobu mieszkaniowego gminy ma określać w szczególności wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu (art. 21 ust. 3 pkt 1). W związku z powyższym właściciel lub administrator lokalu mieszkalnego przydzielonego strażakowi powinien konstruować umowę najmu z uwzględnieniem stawek czynszu określonych miejscową uchwałą rady gminy.

Przekazanie przydzielonego lokalu mieszkalnego następuje na podstawie protokołu, w którym określa się stan techniczny lokalu oraz stopień zużycia znajdujących się w nim urządzeń technicznych. Protokół sporządzają strażak oraz wynajmujący i stanowi on podstawę rozliczeń dokonywanych przy zwrocie lokalu mieszkalnego. Dzień protokolarnego przekazania lokalu należy uznać za dzień otrzymania lokalu i początek naliczania opłat czynszowych.

Strażak może wprowadzać w zajmowanym lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i jedynie na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Sprawy sporne wynikające ze stosunku najmu lokali mieszkalnych rozstrzygają sądy powszechne.

Stosowanie przepisów cywilnoprawnych o najmie

Ustawa o Państwowej Straży Pożarnej określa jedynie najważniejsze kwestie związane z wynajmem przydzielonych strażakom lokali mieszkalnych. Zgodnie z art. 83a ust. 7 ustawy o PSP w sprawach wynikających z wzajemnych praw i obowiązków najemcy i wynajmującego oraz w innych przypadkach nieuregulowanych w jej przepisach do najmu lokali mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz.U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.) i ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn..: DzU z 2014 r., poz. 150).

Przepis ten zawiera klasyczne odesłanie do innych przepisów. Ustawodawca nie określił charakteru tego odesłania i nie wskazał, czy przepisy, do których następuje odesłanie, mają być stosowane odpowiednio, wprost czy przez analogię. Najwłaściwsze wydaje się uznanie, że przepisy te należy stosować odpowiednio, co oznacza, że niektóre przepisy tych ustaw będą stosowane bez żadnych modyfikacji, inne z modyfikacjami, a jeszcze inne w ogóle nie będą miały zastosowania. Przy czym ustawodawca jednoznacznie zastrzegł, że przepisy powyższych ustaw należy stosować jedynie w zakresie nieuregulowanym w ustawie o PSP.

Co wynika z tego odesłania? Z zastosowania kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie prawa lokatorów należy wywieść poniższe wnioski.

Umowa najmu, którą ma podpisać strażak musi mieć formę pisemną. Według mnie właściwsze byłoby określenie w umowie najmu, że jest ona zawierana na czas nieoznaczony. Dopuszczalne jest pobranie kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu w chwili podpisania umowy najmu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu przez strażaka, po potrąceniu należności z tytułu najmu.

Strażak powinien otrzymać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku, a wynajmujący powinien utrzymywać lokal w takim stanie przez czas trwania najmu. Do drobnych nakładów, które obciążają strażaka należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Jeżeli lokal uległ zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego. Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzebna naprawa, której koszty obciążają wynajmującego, strażak powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie, czyli w pierwszym możliwym realnym terminie. Jeżeli w czasie trwania najmu lokal wymaga obciążających wynajmującego napraw, bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, strażak może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do ich wykonania. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu strażak może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Jeżeli lokal ma wady, które ograniczają jego przydatność do umówionego użytku, strażak może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeżeli w chwili wydania strażakowi lokalu miał on wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie lokalu, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, strażak może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje strażakowi, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Jeżeli wady najętego lokalu zagrażają zdrowiu strażaka lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, strażak może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Strażak powinien przez czas trwania najmu używać lokal w sposób określony w umowie, a jeśli nie zostało to określone - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu lokalu. Jeżeli strażak używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje go używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Decyzję administracyjną o zwolnieniu lokalu mieszkalnego wydaje się w przypadku używania lokalu mieszkalnego niezgodnie z jego przeznaczeniem, w szczególności gdy strażak lub członkowie jego rodziny w sposób rażący lub uporczywie wykraczają przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie ze strażakiem stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Odpowiedzialność tych osób ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.

Przydział lokalu mieszkalnego dla strażaka odbywa się na mocy decyzji administracyjnej, dlatego lokal nie może być oddany w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem. Decyzję administracyjną o zwolnieniu lokalu mieszkalnego wydaje się w przypadku podnajmowania lub oddania do bezpłatnego używania tego lokalu lub jego części. Umowa powinna określać termin płatności czynszu z góry.

Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi strażak zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych strażaka wniesionych do lokalu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Ustawowe prawo zastawu wynajmującego lokal mieszkalny rozciąga się także na wniesione do lokalu ruchomości członków rodziny strażaka razem z nim mieszkających. Prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z lokalu usunięte. Wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony np. poprzez zapłatę kaucji lub umieszczenie w depozycie sądowym. Wynajmujący zatrzymując rzeczy najemcy na własne niebezpieczeństwo, odpowiada za zniszczenie lub przypadkową utratę tych rzeczy. Jeżeli rzeczy obciążone zastawem zostaną usunięte na mocy zarządzenia organu państwowego (np. orzeczenia sądu lub organów administracji publicznej), wynajmujący zachowuje ustawowe prawo zastawu, o ile przed upływem trzech dni zgłosi je organowi, który zarządził usunięcie.

Jeżeli strażak dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może wypowiedzieć najem lokalu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Decyzję administracyjną o zwolnieniu lokalu mieszkalnego wydaje się w przypadku nieuiszczania czynszu lub opłat za świadczenia związane z eksploatacją lokalu mieszkalnego przez co najmniej trzy pełne okresy płatności, pomimo pisemnego zawiadomienia o zamiarze wydania decyzji o zwolnieniu lokalu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu zapłaty zaległych i bieżących należności. W umowie zawartej na czas nieoznaczony należy zastrzec termin wypowiedzenia. Właściwym okresem wypowiedzenia byłby okres dwóch-trzech miesięcy. W okresie wypowiedzenia strażak ma prawo zajmować lokal jak dotychczas i jednocześnie zobowiązany jest do opłacania czynszu. Po upływie okresu wypowiedzenia powinien opuścić lokal.

Po zakończeniu najmu strażak obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Do ochrony praw strażaka do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.

Dariusz P. Kała
jest doktorantem prawa na KUL, specjalizuje się w prawie ochrony przeciwpożarowej